2012-7-4 │[转]《杀猪论》再度出山:在未来的某一天,房子一定会便宜到没有人要,但

作者:小白 | 发表时间:2012-7-4 16:05:38 | 分类:转载的 | 阅读:1265
貌似很有道理,值得参考
最近,房地产回暖的消息铺天盖地。无数的人不淡定了。其实,如果仔细读过杀猪论的人,或是对杀猪论有一定领会程度的人,相信都不会慌张。自杀猪论去年出世以来,多数观点都已经被时间印证。这一年的时间终究证明,杀猪论对房地产的观点是看到了本质的。至于原来一起的崩溃论,继续大涨论,现在基本已经消停了。至于现在,大家都开始迷茫了。很多人开始认为,房价是涨不起了,但也跌不了。甚至还有一种观点认为,房价会稳定在空中,然后用通胀稀释房价泡沫,房价不会跌。所以大家还是买了吧,不会跌了。
  在这个特殊的时候,肩膀我作为最成功的杀猪论整理者和阐述者来说,同T一起,再度整理杀猪论思路,并以此思路来解释现在的现象,将来的走势。
  T给我的一句原话是:在未来的某一天,房子一定会便宜到没有人要,但,大多数人,你可能根本等不到那一天。。。。。。
 其实房地产的问题,深挖起来,要挖的东西很多,可能几天几夜都挖不完。我在这里用杀猪论里的基本思想挖一挖。
  首先,为什么GCD要带头炒房。两个原因,一个是为了获得财政收入,财政收入用来维持国家机器运转,因为现在的中国的国家机器基本就是金钱在驱动,一个靠分脏制维持的国家。第二点是为了掠夺民众,主要是掠夺那些相对比较富裕的民众,以防止中产阶级崛起后GCD的自我瓦解。尤其是以第二条为根本原因。
  杀猪论的基本思想,就是以此为出发点展开。
  即然炒房可以捞钱,可以大捞特捞,为什么又要有调控?为什么这一次调控是真的,历年调控却是做戏?今年和往年有什么不同?
  上面说过,房地产的游戏,根本目的,是为了让掠夺和骗取社会上比较富裕的那一群人的财富。但由于炒房游戏的进行,通过房地产会不断释放流动性,于是,就会产生以房地产为火车的头全社会的大通胀。当这个通胀的程度,已经明显的影响到社会底层人的吃饭问题的时候,这时要做什么?第一,就是最大程度提高底层人民的收入水平,让他们能吃得上来,这两年低收入人群工资迅速上涨,就是现实。第二,只能收缩流动性规模,抑制通货膨胀。即然收缩流动性,肯定要压制按揭贷款,因为按揭贷款,贷出去的钱,最后都会进入其它领域流通。那么到了这一步,还有什么办法呢。?
  现在是个什么情况?我想有以下,第一,能买房的人差不多都买了,这个社会的富裕人群,大部分的资产已经是房产了。第二,低收入人群收入是上涨了,但老板加工资也是加到顶了,无法再提高工资了,再涨的结果就是裁人。全社会的购买力,已经到了顶点,都再也没办法去支撑房地产泡沫了,于是调控出来了,一是舆论引导,二是行政管制,都用上了。反正一句话,房价不能跌,不能崩盘,必须顶住!
  为什么现在房价不能跌?
  一年前,杀猪论讲,房价不能跌的太快。原因有很多方面,无论哪一方面,对于整个社会层面来说,影响都是巨大的。有哪些影响,我一一说明。
  1 假如房价短时间暴跌崩盘,腰斩一半。那么,请问,谁还会买房,土地卖给谁,?公务员工资谁发,这肯定会引发ZF自身先崩溃,可能吗?不可能!
  2 假如房价暴跌崩盘,那么买了房子的人一看,房子已经是负资产,这时断供潮一来,就算中国没有破产法,那么大家都断供了,法不责众。更何况中国完全是个人治社会,何来法一说?这时银行烂帐一大堆,因为现在最大的房东,不是买房子的那些人,而是银行,现在房价大跌,损失的是谁的利益?
  3 假如房价暴跌崩盘,那么原来没有房子的人现在都可以买房了,刚需解决了,政府那么多保障房,公租房,租给谁去?地方ZF想房东的构想不又破了?
  4.假如房价暴跌崩盘,那么将来收房产税的税金不是大大降低了,因为收的房产税是要以房子本身价格为基准的。这样ZF损失不是很大?
  所以从以上基本论点来看,暴路崩盘,ZF的损失是最大的,暴跌崩盘,对老百姓来说,是最得利的。所以这个与民争利的ZF,绝对不会这样做。ZF会让自己利益最大化。
  上面说,即然大跌,对GCD不利。那么大涨呢,对GCD是否有利。答案是,一样不利。因为现在的情况和原来不一样。哪里不一样?
  首先,前几年,房价本身还没有这么高。最重要的问题是,当时很多人口袋里都有存款,如果房子不涨价,谁买?当然要涨,一涨大家都买了。现在什么情况,现在是需要买房子的人,都是口袋里没几个大子的人,原来有些钱的人,该进的也都进去了,替儿子,甚至替孙子都准备好房子了,再有一些很有钱的人,人家根本不用买房,人家可能要移民了,不需要买天朝的房。
  现在的可能买房的人,就剩下那些口袋没几个大子的人了,让他们买大涨的房,怎么买,只有让银行借钱给他们买啊。不然钱从哪来?有人说,银行的钱也是老百姓的,我可以告诉大家,错!银行的钱有一部分是老百姓的,还更多的一部分是印钞机印的,如果现在这么多房子,这么高的价位,要全部买下来,有人就统计过,把老百姓的存款全拿出来,都不可能买得下。如果一定要买下来,那怎么办,只能再印钱。注意哦,这个指的是一手房的量,还有很多二手房,空置的,也是要拿出来卖的,加上二手房,那不可想象,哪有那么多钱,只能靠印!
  问题是,ZF还会印钱来帮P民买家,还会印钱来帮二手房东致富吗?我看到这几天经坛有一贴说,卖一套北京的房就五百万啊,大家都发表意见。但我觉得很荒唐啊,其实五百万人民币,兑成美元,也接近一百万美元了,一个美国人的工资,不过就是三千多美刀,而且国外有中国不一样,一般都是一个人上班,三千多美元,也可以说是一个普通美国家庭一个月的收入总额。那么一年也就四万美刀而已,一个人从30岁上班到退休,估计也就一百万美刀了。美国的货币贬值可没天朝这么快。所以说一百万美元对一个普通美国家庭来说,也是一笔巨款了,能有一百万美刀现金的,在美国肯定是富人了吧。但,在中国这个劳动收入只有人家十分之一的国家里,得到一百万美元却如此容易,如果在一线城市里,有点房产的人,怕是都有这么身家了,这可能吗?
  如果大家的房产想套现,那么,一定要再印钞,起码印出几个美国来,到时大米一百元一斤。那么,GCD会这样做吗,答案当然是不会,因为中国的历朝历代,哪怕上翻六十年,哪一个朝代的灭亡,不是由大通胀最后引发的?在中国,老百姓吃不上饭就要造反的道理,估计没有哪个搞政治的人不懂的吧。
  所以说,房价再涨,对GCD更没有好处。再涨是不可能的了。
  现在的房子,到底是卖给谁?
  现在和前几年有根本的不同。前几年,买房子的人,很多是为了升值预期而来的,因为前几年,买房子的人群还不是那么大,当时买商品房的人多数还是比较有钱的人,虽然当时的房价现在看来很低,但当时的老百姓都觉得那个价格很贵,普遍认为不值那个钱。当时按揭贷款宽松,房子买来就升值,他们是为了赚钱。这种人很多在2009年,2010年就已经获利了结了。
  2009年,2010年后买房的人,大多数已经不是为了赚钱了,是两类人,第一类是刚需,买来自住的。第二类是保值的,也就是说看到钱一天天在贬,没什么地方可放,买房子希望能保住。这类人是卖不卖无所谓了。2011年后,这种保值的人可能都少了,就剩一些刚需了。至于保值的人会不会再进入,那要看通胀的实际情况。
  也就是说,现在打算买房的人,多数都是些刚需了,也就是些没什么钱的人了,普遍是够不上现在的房价了。在这种情况下,ZF怎么样才能让自己利益最大化?难道从自己的钱庄借钱给他们买房?到时自己做房东?现在自己的钱庄可是最大的房东,ZF巴不得赶快把房子甩给P民呢,还会这样做?然后印钱让物价涨?肯定不行的了。
  很明显,ZF现在想,第一,原来欠自己钱庄钱的人,让他们千万不要把房子甩给钱庄。第二,还没买房的人,千方百计让他们把最多的钱拿出来买我的房子,把钱给我。
  所以说,现在的所谓“回暖”,就是顺理成章的事。为什么房价一定要跌,因为现在需要买房的人手上没有钱,现在的房价高了。除非你从自己的钱庄借多的钱给他们买,但你又不愿意这样干。于是让KFS降价啊,降一点后,就会有一小部分刚需,够到了这个点上,他们可以买了。但如果你跌势不止,大家都会观望,于是跌到一定程度,再来一波回暖忽悠,于是那部分人不淡定了,赶紧买啊,于是买了,套进去了。一小段时间后,等到买的差不多了,这个层次的购买力就被消灭了。于是又冷下来,再接着缓跌,再到一定程度,又有一批人能够得上房价了,这时再来一波回暖,再套一部分人进去。几年过后,房价从山顶,跌到半山腰,从半山腰跌到了山底下,但是跌了一路,套了一路,最后,钱庄的房子全甩给P民了,P民自己成了房东时,那时房子已经不是财富,而是一把枷锁和刮肉刀(房产税),房子自然是再便宜也没人要。、
  问题是,大多数人,你能有那么强大的抵抗力,抵抗得住这样的宣传和轰炸吗?所以说,房子未来一定会很便宜,也许就是三年五年,最多十年八年。可能你并不是非要买房不可,你也许租房住也没有半点问题,其实五年八年,时间过得也很快,大多数老空军,如果从2007年开始看空,到现在不是五年了,当然这五年有多少人还是坚持不住进去了?其实,几年时间对大多数人来说,不长,但在这不长的时间里能经得住这样考验的人,怕不是多。所以T说,能等得到那一天的人怕是也不多,终究某一天,大多数人还是会被套进去。。。
  事实上,房价这两年已经在跌了。当然我说的跌,不是绝对值上的跌,而相对于其它商品来说,房价在跌,相对于收入,可能很多人觉得没跌。因为收入也没上涨。但上天涯的人大多数不是底层的体力劳动者,而大家忽略的是,其实底层体力劳动者工资涨了,所以社会平均工资肯定涨了。房价这两年相对于物价,工资是跌了。
  至于绝对数的跌与涨,新房不要看。不妨看一下二手房。现在有些二手房却实卖得比较便宜了,这些人是真正想卖的。这些房子的价格有些甚至接近09年时的价格,总之如果是09年买的房子用来投资,现在想卖出去,真正能得到的卖价,减去他的成本,赚的不多。因为现在二手房的按揭太难办了,如果你有现金能一次性付清,那么,你肯定能买到比去年便宜不少的二手房。可大多数人没有这个现金。那么,你就存钱吧。存五年,说不定到时借点,能一次性付清。最起码,二手房,未来只有阴跌一条路。但按揭,肯定是越来越难办。
  我想,我发此帖,到此可以有一个终结了,我发此帖,根本就是想以杀猪论的角度来提醒大家,在这个风口浪尖上,让大多数人看清现在的形式,现在的形式,用杀猪论前期的观点去看,是必然的。所以大家要淡定,希望最终,大多数人,都能以合理的价格买得到合适的房子。
  最后,我也想说一下,什么是合理的价格。两个办法,一个是计算房屋租售比,如果你看中哪套房子,那么你先弄清楚这套房子现在的年租金是多少,然后乘25年。另一个是房价收入比,看一下当地比较富裕的家庭年收入是多少钱(是实际收入,千万不要拿天涯收入来作基准,天涯收入会让你发现房价太便宜了,呵呵),然后再乘个5就行了。最后计算的结果发现,泡沫至少有一半。这个数据在2010年,2011年的时候,还在6成以上,现在则缩小了,这说明房价却实在实质性的下跌,大家要淡定。
  大家要淡定。
无论是房价收入比,还是租售比,算出来的结果,我们发现,数值都是非常接近的。就拿一个国内大多数有代表性的普通的县城来说,现在一套房子100平房子的售价普遍在30-40万间,而普通的家庭年收入算3-4万之间,乘5,是15-20万。另一方面,租售比,一般30-40万的房子,年租金普遍在6000-8000,乘25,那么还是在15-20万。我说的以上数据,很多呆在县城的人都应该知道是差不多的。这个价位,就是合理的。
好吧,我再给大家一个准话,房子便宜到没有人要,一定就在10年内的事。很可能就在五年后,从2010年调控到2011年,再到现在,房价一直滞涨空中,目前房地产泡沫已经消了一些,大约消了一成左右,原来是6-7成,现在是5-6成。而到目前为止,以人民币为计价的房价基本可以说跌的很少,或没跌。这个主要的原因还是影帝在位,如果大家还记得的话,这一波房价上涨是2003年后开始的,2002年当年房价有一个小坑。后面就一直在涨,也就是影帝上台后。2013年春天影帝下台了,到时房价肯定是另一番景象,不要被现在的假象迷惑了,房子早就没有什么价值了。认为房价不会跌只是痴人说梦,一厢情愿。真正等到官方资本从房市撤出后,房价的跌幅之大,将是任何人都不敢想的。如果十年后你再看现在,肯定会认为,这又是一个荒唐的“亩产万斤”的时代。有人说十年房革,十年文革,我觉得很贴切。人的天生的弱点,就是总会将眼前的事当永远,却不肯相信事情总是变化发展的。现在这样,以后肯定不会这样。但大多数人却总认为,现在这样,以后永远这样。